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■土地取引の客観的な目安、“地価公示価格”ってなに?

土地価格はそろそろ底を打つ?

日本経済のバブル崩壊以降20年以上も下落傾向にあった全国の住宅地の地価も、そろそろ底を打ちそうな状況になってきています。

平成25年の地価公示によると、依然として価格は下落しているものの、前年に対しての下落率は縮小し、上昇や横ばいの地点も大幅に増加、一部地域においては回復傾向が見られました。今後、地価の上昇傾向が続けば、「土地」が再び資産形成の対象となります。

そこで今回は、標準的な地価と言われる「地価公示価格」について知っておきましょう。

地価公示価格とは?

土地は衣服や食料品のように頻繁に取引が行われているわけでもなく、また、取引価格も当事者間の事情で左右されがちです。そのため、土地の適正な価格がいくらであるかということが一般の人にはわかりにくいと言われています。

一般の人が土地取引や資産評価をするに当たって、土地の適正な価格を判断するには客観的な目安が必要になります。そこで、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における全国の標準地(平成25年は26,000地点)の地価を公表し、その地価公示価格が客観的な目安として活用されています。

土地の評価基準は?

土地には、他の財産と異なる特性(土地は一つ一つの形が違う、面積が異なる、利用法がさまざま、など)があります。また売買する側にも、営業上の必要からどうしても角地が欲しい、借金返済のためどうしても早く売りたいといった、それぞれの特殊な事情があることが土地の取引には多いのです。

そうしたことから、実際の取引価格もこのような事情や動機で左右されがちですが、公示価格は、それぞれの特殊な事情などが取り除かれた、自由な取引において通常成立すると考えられる1平方メートル当たりの価格を示しています。

一つの地点について、不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

地価公示は、その土地の形状、周辺の状況、駅までの距離やガス・水道・下水道の整備状況などが示され、そういう条件の土地はいくらかということがその内容となっています。

公示価格はどのように活用されているか

地価公示価格は、一般の土地取引の際の目安とされたり、不動産鑑定士等の鑑定評価や公共用地の取得価格などを決める際のよりどころとなるなど、さまざまな、重要な役割があります。

相続税評価や固定資産税評価の際の目安として、また、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。たとえば、相続税の課税評価額となる路線価は、公示価格の80%程度、登録免許税や不動産所得税、固定資産税の課税評価額は公示価格の70%の水準となっています。

また、私たちが土地の売買をしたいとしたとき、周辺の公示地点の公示地価を探し、その公示地点よりもっと駅に近いから公示価格より取引価格が高いとか、道幅が狭いから安いといったことを比べて、おおよその価格を判断するのに活用されています。

地価公示価格の検索は、国土交通省のホームページで誰でも検索ができます。

地価公示価格の主な役割

 ●一般の土地の取引に対して指標を与えること
 ●不動産鑑定の規準となること
 ●公共事業用地の取得価格算定の規準となること
 ●土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
 ●国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること  等