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生活の三大資金

老後資金

■自宅を担保に生活資金を借り入れするリバースモーゲージ

貯蓄がなく老後資金がどうしても不足してしまう場合には、自宅不動産を活用することも一つの方法です。自宅を担保にお金を借りて、死亡後に担保を売却して元本を返済する「リバースモーゲージ」という方法があります。

住み慣れた自宅を手放さずに済む

リバースモーゲージは、年金形式もしくは利用限度枠内でお金を自由に引き出せる形式で融資を受け、自分もしくは配偶者が亡くなった後に担保である自宅を売却して一括返済します。メリットは住み慣れた自宅を手放さずにお金を借りられる点です。

現在は中央三井信託銀行や東京スター銀行などの一部の民間金融機関や、都道府県の社会福祉協議会、一部の自治体が実施しています。一般的に民間金融機関は裕福な世帯を対象にしており、社会福祉協議会は低所得者を対象としています。融資限度額は提供機関によって異なりますが、不動産評価額の50〜80%です。

たとえば東京スター銀行は比較的幅広い人が利用できる商品で、取り扱い件数も多くなっています。対象年齢も55歳以上と他行の60歳以上よりも低めに設定しています。融資限度額は1億円まで。評価額は毎年見直すので、限度額ぎりぎりまで借りていると評価額が下げられた時に返済が必要になります。

金利上昇リスクに注意

現在の借入金利は3%程度。しかし、金利は固定ではなく変動であるため、将来、金利が上昇して支払い利息が増える可能性があります。支払い利息が増えれば、その分借り入れできる金額は減ってしまうことになります。また、不動産の担保評価が下がれば、当然借り入れできる金額が低下します。
さらに、担保評価の暴落で限度額が引き下げられ借りた金額を下回ると、返済を求められたり、融資を中断される可能性も。

ただ、このようなことが起こらないように金融機関は融資額に余裕をもたせています。 なお、リバースモーゲージは基本的には土地付き一戸建てを担保の対象としていますが、一部の商品ではマンションも条件付きで対象としています。

リバースモーゲージは、上記のようなリスクがあるため、あくまでも老後資金の補完的な手段と捉えた方がよいでしょう。また、亡くなった後に自宅を売却することになるため相続人である子どもと事前に相談することも必要です。

リバースモーゲージの取り扱い機関

実施主体 利用対象者の年齢条件 マンションは対象になるか 利息など元本の返済時期 借入限度額
民間金融機関 中央三井信託銀行(住宅担保型老後資金ローン) 60〜83歳 × 利息、元本ともに死亡時に返済 土地評価額の50%以内
中央三井信託銀行(高齢者向けリフォームローン) 60〜83歳
条件あり
利息は毎月返済、元本は死亡時 上限1500万円。リフォーム工事費、担保評価額の50%のいずれか低い金額まで
東京スター銀行 55〜80歳
(首都圏のみ)
利息は毎月返済、元本は死亡時 500万円以上1億円以内
群馬銀行 60〜85歳 × 利息は毎月返済、元本は死亡時 土地評価額の60%以内かつ1億円以内
公的機関 社会福祉協議会 65歳以上
(低所得者)
× 利息、元本ともに死亡時 土地評価額の70%以内
東京都武蔵野市 65歳以上
条件あり
利息、元本ともに死亡時 土地は不動産鑑定評価額の80%以内、マンションは50%以内